开发商逾期交房，购房者解除合同有时间限制

更新：2023-02-23 点击：

近年来不少开发商资金紧张，在建项目难以为继，因资金链断裂导致项目停工，迟延交房的情况更是频频出现，那么作为购房者可以解除合同吗？解除的话有时间限制吗？

基本案情

2020年11月10日，李某与A开发商签订商品房买卖合同，合同约定商品房总价为60万元，首付款20万元，余款40万元向银行贷款。其中买卖合同约定，出卖人应当在2021年4月30日前交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部房款，并按已付款的0.02%支付违约金。

然而，交房期限期满后，A公司未交房。2022年8月20日，李某起诉到法院，要求解除商品房买卖合同、借款合同，A公司返还已支付款项。

法院判决

法院审理后认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件相关司法解释及民法典的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

具体到本案，双方签订的商品房买卖合同约定，A公司应当在2021年4月30日前交付房屋，如逾期超过60日，李某有权解除合同。因此，李某在2021年4月30日未收到房屋，应当知道A公司逾期交付的事实，李某行使解除权的期限应截止2022年7月1日。而李某2022年8月20日才起诉至法院要求解除合同，可实际上其行使合同解除权的权利已消灭。最终，法院驳回了李某的诉讼请求。

律师说法

对于开发商逾期交房，购房者可以通过以下方式维护自己的权益：一是购房者有权根据合同约定要求开发商承担逾期交房的违约责任，比如主张损失赔偿或违约金；二是购房者可以根据合同约定，行使约定解除权；如果合同中对解除条款并无约定，可以根据《民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项的规定行使法定解除权。

而购房者行使法定解除权，应注意以下几点：第一，因迟延履行而行使法定解除权，需履行“催告”的前置程序。债权人解除合同应向债务人发出催告，并确定宽限期，债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人方可行使解除权；第二，合同解除权应在行使期限内行使。根据《民法典》第五百六十四条规定，合同解除权的行使期限可分为3种情况：

（1）有约定的从其约定。但是买卖合同对解除权行使的限定应合法有效；（2）没有约定，在催告的情况下，期限为三个月。实践中，在逾期交付后，开发商较为常用的做法是告知购房者逾期的事实和交付期限，但很少有催告购房者行使解除权的情形。而一旦“催告”，那么购房者的解除权行使期限为催告后的三个月。（3）未约定也未催告，行使解除期限为“知道或应当知道解除事由之日起一年”。购房者最迟应自开发商逾期交房之日起一年内行使解除权。需要注意的是，上述期限不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定。

开发商逾期交房属于违约行为，如果想要解除合同，根据“有约定从约定，无约定从法定”的基本原则，在买卖合同没有赋予购房者合同解除权的情况下，可以主张法定解除。因此，律师在这里提醒购房人应关注商品房买卖合同关于合同解除权行使期限的约定，并应当积极行使解除权，不可躺在权利上睡觉，否则期限届满将发生解除权消灭的法律后果。