绕过中介公司签订租赁合同属于“跳单”吗？法

更新：2023-05-17 点击：

近年来，买卖或租赁房屋的“跳单”问题屡见不鲜。什么情况下可以判定为“跳单”？“跳单”需要承担什么法律后果？让我们来看今天的案例。

基本案情

2021年11月，某传媒公司委托房屋中介天地公司为即将成立的分公司寻找符合办公条件的房源。天地公司带着传媒公司负责人和经办人察看了某地办公房源，传媒公司同意租赁该间办公房屋。同年12月，为进一步推进房屋租赁事宜，传媒公司和天地公司的相关人员建立了一个微信群，在微信群内工作人员讨论了房屋租赁的细节问题。随后天地公司将草拟的《房屋租赁合同（居间成交版）》发给业主和传媒公司人员。

然而，传媒公司最终未与天地公司签订居间合同，而是和另一家房屋中介屋屋公司签署了涉案办公房屋的《房屋租赁合同》及《居间合同》。其中，传媒公司和业主、屋屋公司签订的租赁合同，除租期起算日期、房租支付日期和天地公司提供的合同模板相差三天外，重要的条款均一致。天地公司认为，传媒公司的做法属于“跳单”行为，于是起诉到法院，要求传媒公司支付居间服务费。

法院判决

法院经审理认为，根据本案实际情况，天地公司虽然没有和传媒公司签订书面的居间合同，但根据天地公司提供的微信聊天记录显示，双方对租金、租期、违约责任等问题进行了多次沟通，同时天地公司也根据双方沟通内容，对房屋租赁合同的内容进行了多次修改，后天地公司应传媒公司的要求拟定了房屋租赁合同，因此法院认定传媒公司接受了天地公司的服务，双方之间存在事实上的居间服务合同关系。双方关于居间服务的约定，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

传媒公司、业主、屋屋公司签订的《房屋租赁合同》的内容，和天地公司向传媒公司提供的《房屋租赁合同（居间成交版）》中的相关重要条款基本一致，且该合同内容是经过天地公司多次修改后得出的。虽然传媒公司主张其在最终签订房屋租赁合同前，有自由选择居间方的权利，且其最终选择和屋屋公司订立居间合同，但传媒公司并未举证证明屋屋公司向其提供了何种居间服务。因此法院认定传媒公司最终和业主达成交易，系在接受并利用了天地公司提供的服务后，绕开天地公司转而选择报酬较低的屋屋公司和业主订立合同。现天地公司为传媒公司提供了居间服务，根据《民法典》第965条的规定，传媒公司应向天地公司支付居间服务费。最终，法院判决传媒公司给付天地公司房屋居间费3万元。

律师说法

“跳单”是委托人和中介公司订立委托协议并接受中介服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接和相对人订立合同的行为。

判断是否构成“跳单”，首要要看委托人和中介人之间是否存在真实有效的中介合同关系。如果双方签订了中介合同或委托看房确认书等其他能够证明双方权利义务的书面协议，那么双方的中介合同关系一般没有争议；如果双方没有签订书面协议，那么中介人往往需要通过聊天记录、短信、电话录音等证据证明自己为委托人提供了相应的服务。

其次，判断委托人是否构成“跳单”的关键在于：中介人向委托人提供服务后，委托人是否利用了中介人提供的信息、机会等条件和合同相对人完成签约。

最后，委托人是否绕开中介人和合同相对方直接订立合同。司法实践中，常见的“跳单”违约行为有以下三种具体方式：

一是委托人直接与合同相对人签约。即委托人在接受中介人的带看服务后，掌握了相对人的部分信息，私下直接和相对人取得联系并完成交易；二是委托人通过其他中介人和合同相对人签约。即委托人在中介人处获得交易机会或接受媒介服务后，发现其他中介人要求的报酬更低，于是利用已掌握的信息、服务在其他中介人处和相对人完成交易。三是委托人通过亲朋好友等利害关系人和合同相对人签约。即委托人将中介人提供的交易机会等信息透露给亲朋好友等人，并以他们的名义和相对人完成交易，以达到绕开中介人的目的。

律师提醒，买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果，有悖于诚实守信原则的违约行为。在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬，不应利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为少交或逃避支付中介费用，故意绕开中介公司私下交易，以免最终得不偿失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

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